Le logement en France

Publié le 3 mars 2011 par ideesmobiles.over-blog.com

Deuxième article sur mon programme « idéal » pour 2012 à propos de la question du logement. C’est à mon avis un des sujets vraiment prioritaire et l’un de ceux où les politiques s’y prenne le plus mal faute d’un diagnostic adapté et faute d’exprimer clairement les contraintes contradictoires qui s’appliquent à ce sujet. On peut noter que c’est à mon avis l’un des points le plus important pour le sujet du pouvoir d’achat : à quoi bon gagner plus si l’on dépense également toujours plus pour se loger.

Premier point dont il est impératif d’avoir conscience, le coût de construction n’est finalement pas vraiment en cause dans le problème de logement. Pour s’en convaincre, il suffit de faire un petit calcul rapide. La construction d’un logement neuf pour une famille de 4 personnes coûte environ 100 000 à 120 000 euros – je ne parle ici que de la construction, c’est à dire hors coût d’achat du terrain. C’est à peu près le même montant qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement, il y a peu d’économies d’échelle dans le bâtiment. On peut estimer que ce logement a une durée de vie moyenne d’environ 60 ans - les bâtiments des années 50 ont certes besoin d’être rénovés mais sont généralement encore debout, donc mon estimation semble à peu près réaliste voire pessimiste vu que la rénovation coûte en général un peu moins cher que la construction. Si l’on divise le coût de 120 000 euros par 60 ans on trouve un coût de 2 000 euros par an soit 170 euros par mois ce qui est largement à la portée de tous les ménages dont au moins une personne travaille à temps plein.

Le problème n’est donc pas dans le coût d’amortissement de la construction du logement. Par contre le financement est une problématique plus pertinente. Peu de jeunes couples à la recherche d’un logement ont 100 000 euros d’épargne à investir. Le financement d’un investissement de 100 000 euros aux taux actuels sur trente ans donne une mensualité de 521 € / mois. Si l’on retient la règle couramment appliquée par les banques que les mensualités ne doivent pas dépasser un tiers des revenus du foyer, cela signifie qu’il faut un revenu de l’ordre de 19 000 € par an pour pouvoir financer ce type d’achat. Cela exclut un peu moins de 30% des ménages français si j’en crois les statistiques de l’insee sur les revenus disponible (les chiffres de 2007 donnent la limite du troisième décile à 19 490 € / an de revenu disponible). On peut remarquer plusieurs choses :

Une bonne partie des ménages et en particulier de ceux appartenant au premier tiers de la distribution ne sont pas constitués d’une famille de 4 personnes et donc n’ont pas besoin d’un logement aussi grand et donc aussi onéreux. On peut en particulier penser que de nombreux célibataires ou couples sans enfants se trouvent dans cette tranche.
Il s’agissait dans nos hypothèses de départ d’un logement neuf. Pour des ménages ne pouvant financer l’achat d’un logement neuf, il est toujours possible d’acheter un logement plus ancien qui est donc en parti amorti et donc moins cher.
Pour éviter le problème de financement, il est possible de louer. Les loyers annuels représentent en général à peu près 5% par an du prix d’un logement, ce qui donne un loyer d’environ 400 € / mois, là encore pour un logement de 4 personnes neuf – ce qui devrait être encore diminué pour un ménage plus petit et/ou acceptant un logement non neuf déjà en parti amorti.
Le parc HLM actuel qui représente 19% du parc de logement français devrait compte tenu des éléments ci-dessus suffire à répondre à ce problème de financement pour les personnes aux revenus les plus modestes.

Le problème de financement, même s’il peut être en cause pour une petite partie de la population ne semble donc pas le plus critique.

Le problème principal est donc autre et il est évident : le coût du foncier. Deux éléments permettent de s’en rendre compte de manière flagrante : d’une part, il est impossible de trouver un logement neuf de 4 personnes pour 100 000 euros en France, d’autre part le problème de logement n’est vraiment aigu que dans les grandes villes où la pression foncière est importante. Pas ou très peu de problème de logement dans la sous-prefecture de province où j’habite maintenant où l’on peut réellement trouver à louer un logement décent pour 4 personnes pour 400 €/mois hors HLM.

Ce problème de coût du foncier est également relatif. Le prix d’un terrain agricole non constructible est tout à fait modeste, de l’ordre de 1 à 5 € du mètre carré. Pour un terrain de 600 m² (la surface souvent utilisée pour construire une maison premier prix) cela ne représenterait qu’un surcoût de 3 000 €. Pour un immeuble de 10 étages le coût du foncier serait encore plus faible. Certes me direz-vous mais c’est un terrain non constructible et situé hors de toute agglomération. Difficile dans la réalité de trouver un terrain constructible à moins de 40 000 €, même à proximité d’une sous-préfecture de province. Oui et c’est bien ici que se situe le cœur du problème de logement en France et la raison principale pour laquelle la plus grande partie des mesures prises pour le résoudre est inadaptée.

Le premier point c’est dans la notion de constructibilité du terrain. Une des solutions proposée pour résoudre le problème du logement est de rendre tous les terrains ne présentant pas de risques (inondations, glissement de terrain, érosion, risques technologiques, sols polués…) constructibles. Cela augmenterait l’offre et diminuerait très largement les prix – et donc la différence de prix entre terrain constructible et terrain agricole. Cette proposition très libérale viserait donc à abolir les PLU et toute tentative de planification de l’urbanisme. Le problème c’est qu’on se retrouverait face à un problème classique de la tragédie des communs. Face à une ressource très peu chère (la terre agricole), il y aurait une surexploitation. On construirait beaucoup et un peu n’importe comment. Les villes s’étaleraient très vite, comme ça a été le cas aux Etats-Unis. Cela permettrait de réduire le coût du foncier pour les habitants mais présenterait de nombreuses externalités négatives pour la collectivité :

La construction et l’entretient des réseaux (routes, alimentation en eaux, collecte des eaux usées, électricité, communications, collecte des ordures) se trouveraient très largement augmentés et leur coût pour la collectivité beaucoup plus élevés du fait qu’ils seraient plus étendus. La faible densité de l’habitat aux Etats-Unis est par exemple l’un des facteur ayant freiné la croissante du taux de pénétration de l’internet haut-débit.
Les trajets moyens travail-maison se trouveraient allongés ce qui également présente des externalité négatives : augmentation de la pollution, réduction de l’efficacité des transports en commun, perte de productivité.
Les terres agricoles disponibles se trouveraient réduite ce qui est d’autant plus dommageable que les villes sont souvent situées à des emplacements très favorables pour l’agriculture (plaines, proximité des cours d’eau…).

On voit donc que la planification de l’urbanisme poursuit des buts rationnels. Les choix actuels sont plutôt de privilégier un habitat dense ce qui ne peut se faire qu’en restreignant l’offre de foncière… ce qui provoque une hausse des prix du logement. On voit donc que les pouvoirs publics poursuivent deux objectifs contradictoires : l’accessibilité du logement pour la population et la densité d’habitation. La poursuite d’un objectif de densification de l’habitat me parait légitime. Après tout, l’une des zones d’habitation les plus recherché de France (Paris intra-muros) est aussi l’une des zones les plus densément peuplée, en grande partie grâce à la densité de ses transports en commun. Il faut donc trouver un moyen de réduire le coût du foncier sans abandonner l’objectif de la densité de population.

Le deuxième point important c’est que le problème du prix du foncier ne se pose vraiment de manière cruciale que dans les grandes agglomérations. Pour se rendre compte du cœur du problème et de pourquoi les moyens les plus souvent mis en œuvre pour tenter d’y remédier ne sont pas opérant, il faut prendre en compte les éléments suivants :

La valeur en soit du foncier – valeur productive – est très faible. C’est celle des terres agricoles : 1 à 5 euros du m². Au-dessus de ce seuil, la valeur est purement spéculative, elle est uniquement liée à l’offre et la demande. Comme l’offre est contrainte par les dispositions légales, la géographie et les choix de vie des propriétaires actuels (il est rare que quelqu’un décide de vendre son logement juste parce que les prix de l’immobilier ont augmenté), c’est en fait la demande qui fixe les prix du foncier. Celui-ci pourrait s’établir selon celle-ci à n’importe quel niveau 10 euros, 100 euros, 1000 euros, 10 000 euros, 100 000 euros, la seule limite est la capacité financière des acheteurs…
Dans la mesure où il y a pénurie (et cette pénurie est volontaire, compte tenu de l’objectif de densité de l’habitat), la valeur du foncier va servir de variable d’ajustement pour le prix des logements. Hors les citoyens sont près à consentir des efforts très importants pour le logement car cela détermine leur cadre de vie, la qualité des personnes qu’ils côtoient, la qualité des écoles pour leurs enfants… Du coup le prix du foncier dans les zones les plus recherché sera déterminé par la capacité de financement des citoyens les plus riches et de proche en proche le prix est déterminé dans chaque zone par la capacité financière de chaque catégorie de population.
En conséquence, toute aide publique directe au logement sous forme de subvention pour les citoyens se traduira logiquement par une augmentation du prix du foncier et ne facilitera pas l’accès au logement pour les bénéficiaires. Plusieurs éléments peuvent aider à s’en convaincre :

- Les nombreuses aides mises en place par les gouvernements successifs depuis de nombreuses années n’ont par résolu ce problème récurrent.
- Le prix de l’immobilier n’a cessé d’augmenter au fur et à mesure de la mise en place de ces aides.
- Sauf dans le cas où des organismes publics construisent et gèrent directement des logements, l’argent dépensé par les pouvoirs publics pour les aides au logement finit toujours par aboutir dans les caisses des propriétaires fonciers.

Un petit exemple simplifié permet de mieux comprendre le mécanisme : Supposons que dans une ville il y ait trois zones d’habitation de qualités différentes. Chaque zone représente un tiers des logements. Les citoyens préfèrent habiter la zone 1 (centre ville, banlieue ouest), s’il ne peuvent pas ils habitent de préférence la zone 2 (première couronne), et en dernier recours ils habitent la zone 3 (banlieue est et zone éloignée). Le mode de financement impose qu’ils consacrent au plus un tiers de leurs revenus au logement (ce qu’imposent souvent les banquier pour les prêts et les bayeurs pour les baux – on n’est donc pas loin de la réalité). La distribution des revenus fait que le tiers le plus riche touche plus de 30 000 euros, le tiers intermédiaire entre 20 000 et 30 000 et le tiers le moins riche entre 10 000 et 20 000. Le prix minimum du logement en zone 1 se fixe donc à 10 000 euros (le maximum que peu payer le dernier citoyen du tiers le plus riche), le prix minimum en zone 2 à 6 666 et celui en zone 3 à 3 333. Supposons maintenant que l’état décide d’octroyer une aide au logement de 1 000 euros. Comme les personnes touchant plus de 30 000 euros veulent toujours habiter en zone 1 et sont prête à y consacrer le plus de revenu possible elles vont y consacrer le tiers de leur revenu plus l’aide au logement soit 10 000 + 1 000 =11 000, de même pour la zone deux dont le prix passera à 7 666 et pour la zone 3 à 4 333. Cette hausse des prix pourrait inciter à construire plus de logement mais cela uniquement s’il y a des terrains disponibles à un prix compatible avec ceux de la construction et les possibilités des acheteurs. En l’absence de terrain disponible c’est seulement le prix du foncier qui va augmenter et absorber l’intégralité de l’aide versée.

Supposons maintenant que l’aide ne soit versée qu’au tiers le moins riche et que la distribution de revenu fasse que 5% ont des revenus entre 20 000 et 21 000 appelés groupe 1 et 5% entre 18 000 et 20 000 appelés groupe 2. Le groupe 2 va toucher l’aide et donc pourra payer un logement jusqu’à 7000. Il va donc se loger dans la zone 2 en surenchérissant sur les personnes du groupe 1 qui eux ne peuvent payer que entre 6 666 et 7000 au maximum. Le groupe 1 va donc aller se loger dans la zone 3. On a donc uniquement créé un tout petit peu de mixité sociale (à la marge) mais là encore les prix ont augmenté et c’est surtout les propriétaires fonciers qui vont empocher l’argent public dépensé. Il faut bien noter également que cette aide a fait des perdants : le groupe 1 se trouve exclu de la zone 2 et doit se loger dans la zone 3 alors qu’en l’absence d’aides il pourrait se loger en zone 2.

Alors est-ce à dire que les pouvoirs publics ne peuvent rien faire ? Je ne le crois pas, juste que bon nombre des nombreuses mesures actuellement saupoudrées pour donner l’illusion que l’on fait quelque chose et que l’on aide les personnes ayant du mal à se loger sont inadaptées faute d’un diagnostic pertinent du problème et que l’empilement de ces mesures disparates est totalement inefficace pour traiter la cause réelle des difficultés de logement.

Il faut également bien prendre en compte le fait que les pouvoirs publics poursuivent trois objectifs contradictoires : L’optimisation de l’utilisation de la ressource foncière, la mixité sociale et l’accessibilité du logement à l’ensemble de population.

Pour se rendre compte de l’inefficacité de l’ensemble, il suffit de lister l’ensemble des mesures publiques liées à la problématique du logement :

Pour les aides :

APL : aide personnalisée au logement (CAF)
ALF : Allocation de logement familale (CAF)
ALS : Allocation de logement sociale (CAF)
Prime de déménagement (CAF)
1% logement (prêt subventionné, avance du dépôt de garantie, garantie de loyer, prêt en cas de difficulté de remboursement, aide en cas de déménagement pour des raisons professionnelles…)
CEL et PEL (défiscalisation des revenus, prime versée par l’état)
Prêt à taux 0%
Crédit d’impôt des intérêts du prêt immobilier
Défiscalisation Besson, Robien etc… pour l’investissement locatif dans le neuf
Prêt à l’accession sociale
Non-imposition des revenus du capital pour l’achat de son propre logement (pas d’imposition sur les plus-values, pas d’imposition sur le revenu pour l’avantage de ne pas payer de loyer)
HLM

Pour les taxes et réglementations :

Limitation du droit de construction par les PLU
Droits de mutation sur l’achat d’un bien immobilier ancien
TVA sur la construction
Taxe sur les plus-values immobilières
Taxe sur la vente de terrains constructibles
Taxe d’habitation
Taxe foncière

On peut détecter des incohérences : De nombreuses aides ont pour but d’aider les personnes à devenir propriétaires mais une fois ceux-ci propriétaires, les droits de mutations sont une barrière forte à la mobilité (5% du prix du logement tout de même !), d’où la mise en place d’aide à la mobilité… On redonne d’une main ce que l’on pris de l’autre !

Certaines mesures sont assorties de conditions dont je ne comprends pas la finalité. Ainsi la taxe sur la vente de terrains constructibles est assortie d’une exonération au bout de 18 ans. De même l’impôt sur les plus-values immobilières est dégressif à partir de 5 ans à raison de 10% par ans soit une exonération totale au bout de 15 ans. Je suppose que le but est de ne taxer que la spéculation immobilière mais du coup c’est une très forte incitation à conserver les biens en l’état au lieu de permettre leur mise en circulation qui permettrait de diminuer la pression foncière. Prenons un exemple : une personne hérite d’un terrain qui devient constructible peu après l’héritage. Si cette personne n’a pas besoin d’argent tout de suite, elle a une forte incitation à conserver le terrain en question pendant 18 ans pour échapper aux deux taxes précédentes : Bilan la pression foncière est augmentée du fait de la rétention faite par certains propriétaires dans une optique d’optimisation fiscale.

Enfin beaucoup de ces aides sont des aides directes qui d’après ce que l’on a vu précédemment vont surtout alimenter la hausse de prix et donc aller directement dans les poches de propriétaires fonciers sans aider à résoudre le problème du logement.

Alors après le constat quelles propositions ?

Tout d’abord définissons les objectifs :

Les impôts et taxes ne doivent pas nuire à la mobilité géographique. Pour l’avoir vécu récemment la mobilité géographique n’est pas quelque chose d’aisé. Les liens avec les amis se distendent, les liens avec la famille peuvent être moins aisés, lorsque l’on vit en couple et que les deux travaillent, il faut que le conjoint arrive à retrouver du travail sur le nouveau lieu… Pas besoin d’en rajouter avec des barrières fiscales qui rendent le déménagement coûteux. D’un autre coté, la mobilité géographique a de nombreux intérêts collectifs : cela permet d’optimiser le marché du travail (si je limite ma recherche de travail à une petite zone géographique, j’ai moins de chance de trouver un nouveau travail correspondant au mieux à mes compétences), cela permet de réduire le chômage structurel dont une bonne part est lié à l’absence de mobilité géographique comme le démontre les différences de taux de chômage entre régions. Cela permet de plus de contribuer à diminuer la pression foncière. Par exemple pour des retraités qui quittent la région parisienne au moment de leur retraite.
Il faut créer des incitations pour diminuer la pression foncière : faire en sorte que les propriétaires du foncier optimisent l’utilisation de cette ressource limitée car bon nombre de propriétaires foncier ne le font pas naturellement soit par négligence soit parce que les incitations actuelles sont trop faibles pour compenser les inconvénients qui en résulteraient pour eux.
Sortir du dogmatisme de l’accession à la propriété. Le fait qu’une majorité de personnes soient propriétaires ne présente en fait que des avantages limités pour la société. Certes les propriétaires ont tendance à mieux entretenir leur logement et être plus respectueux de leur cadre de vie que les locataires. D’autre part l’investissement dans le logement représente une épargne contrainte importante et donc une sécurité une fois les emprunts remboursés. Ces avantages sont contrebalancés par quelques inconvénients : D’abord une mobilité beaucoup plus faible (il est plus difficile et coûteux de déménager lorsque l’on est propriétaire). Ensuite, la sécurité du logement est toute relative car en cas de problème financier important si le logement n’est pas fini de remboursé, il devra être vendu pour faire fasse aux exigences des créanciers. L’épargne forcée accumulée est investie le plus souvent dans un seul bien ce qui représente un risque considérable pour les ménages : en cas d’erreur dans le choix du bien ou de retournement du marché immobilier, le propriétaire peut voir une bonne partie de son épargne disparaître ce qui ne serait pas le cas avec un placement de l’épargne plus diversifié. Je pense donc que l’état ne devrait pas dépenser d’argent pour créer des incitations dans un sens où dans l’autre, le fait d’être propriétaire ou locataire devrait être un choix personnel et l’état ne devrait pas interférer dans ce choix en favorisant fiscalement ou par des aides l’une ou l’autre forme de logement… Le cas le pire étant le cas actuel où l’état donne des incitations fiscales aux deux : Location par le biais des systèmes de défiscalisation besson, robien etc… et propriétaire occupant par les nombreux dispositifs d’aide à l’accession à la propriété. Les deux catégories étant en concurrence pour l’achat des même biens, les seuls résultats sont l’inflation des prix et la captation des aides de l’état par les propriétaires fonciers.

Concrètement que faire ?

Fusion de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

La distinction entre taxe foncière et taxe d’habitation est assez illusoire car dans tous les cas c’est l’occupant du bien qui finance les deux impôts, soit directement, soit par ses loyers dans le cas de la taxe foncière d’un bien loué. Le seul cas où il y a une réelle différence entre les deux impôts c’est dans le cas de la taxe d’habitation pour un bien non occupé. Le seul intérêt de cette distinction est donc de permettre aux propriétaires de logement vide de bénéficier d’une exonération d’impôt ! Le fait de fusionner les deux impôts en un seul sous forme de taxe foncière présente donc plusieurs avantages :

Augmenter les incitations à ne pas laisser un logement vacant
Simplifier les démarches administratives pour les citoyens (un seul impôt au lieu de deux pour les propriétaires occupant qui sont majoritaires en France).
Améliorer l’efficacité des services de l’état (un seul impôt à recouvrer au lieu de deux, diminution du nombre de personnes auprès duquel il est perçu puisque les propriétaires sont moins nombreux que les habitants)

Au niveau des inconvénients :

S’il ne fait pas de doute que ce transfert de charge sera tôt ou tard compensé par une augmentation des loyers, le contrôle réglementaire des revalorisations des loyers s’oppose à ce que cette répercussion soit immédiate. Deux solutions possibles à cet inconvénient : prévoir une exemption temporaire à la règle de revalorisation des loyers pour permettre aux propriétaires de répercuter cette nouvelle charge (et uniquement celle-ci) sur les loyers à partir de l’année où elle s’applique (solution neutre socialement) ou ne pas permettre de répercutions immédiate que qui implique un transfert social des propriétaires bailleurs vers les locataires – transfert probablement temporaire puisque très probablement compensé à terme par une hausse des loyers. J’aurai tendance à prévoir une possibilité de transfert partiel compte tenu du fait que le montant de la taxe d’habitation payé par le propriétaire ne pourra plus être adapté en fonction des revenus du locataire comme c’est partiellement le cas actuellement – par exemple permettre une augmentation de loyer correspondant à 50% du montant mensualisé de la taxe d’habitation.

Modification du calcul de l’impôt sur les plus-values immobilière

Il n’est pas question de remettre en cause l’exemption d’impôt sur la résidence principale car cela créerait un énorme frein à la mobilité. Par contre il me semble très important de supprimer l’exemption en fonction du temps qui est en place actuellement est qui est source d’une importante incitation à la rétention foncière (garder un bien dont on n’a pas ou peu d’usage uniquement pour des raisons d’optimisation fiscales). Mais me direz-vous, une personne qui a acquis un bien il y a trente ans a un prix d’achat forcément très faible compte tenu de l’inflation. C’est juste et il faut en tenir compte. Je propose donc que l’imposition sur les plus-values immobilière soit systématique quelle que soit la date d’acquisition mais que le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul de la plus-value soit réévalué en fonction de l’inflation.

On peut noter que la mise en place de ces mesures aura un effet temporaire bénéfique autant pour l’état que pour les personnes à la recherche d’un logement. Toutes les personnes qui attendaient l’exonération pour vendre leur bien voudront vendre rapidement pour bénéficier d’une exemption partielle avant la mise en place de la nouvelle loi. Il devrait en découler une hausse de l’offre bénéfique pour les acheteurs et une hausse des transactions bénéfiques aux finances publiques.

Deuxième point : actuellement cet impôt sur les plus-values n’est pas acquitté lors des successions. Il s’ensuit que les revenus liés à cette plus-value ne sont pas imposés, surtout s’ils ont été transmis habillement par des donations en nue-propriété pour éviter également l’impôt sur les successions. Cela me semble être une grosse faille pour ce dispositif. Il faudrait donc que l’impôt soit payé également au moment des successions et donations. On peut d’ailleurs remarquer qu’il n’y a plus lieu d’exclure dans ce cas la résidence principale.

Suppression des droits de mutation et report des recettes correspondantes sur l’impôt foncier

Les droits de mutation présentent le double inconvénient d’être un frein à la mobilité et à l’accession à la propriété. Ils ont également l’inconvénient d’être une ressource fluctuante et cyclique : il augmente lors des bulles immobilières et se dégonfle d’un coup lorsque celles-ci explosent privant l’état de ressources lorsqu’elles seraient nécessaires pour soutenir l’activité. Plutôt que de taxer le flux, il me semble préférable ici de taxer le stock dont les fluctuations sont moins marquées et donc de reporter ces recettes sur l’impôt foncier (fusionné avec la taxe d’habitation) qui ne présente pas l’inconvénient d’être un frein à la mobilité.

Modification du calcul de l’impôt foncier pour inciter à une optimisation de l’utilisation des terrains constructibles

Il me semble que l’impôt foncier actuel (et sa sœur jumelle la taxe d’habitation) ne donne aucune incitation à une meilleure utilisation du foncier. Les taxes actuelles sont basées sur la valeur locative dans les années 70 plus ou moins mises à jour à l’aide de coefficients bancals. Du coup le propriétaire d’un bien immobilier ayant une faible valeur locative mais une forte valeur potentielle n’a aucune incitation à vendre son bien s’il n’a pas besoin d’argent ou s’il souhaite spéculer sur la hausse de l’immobilier. C’est par exemple le cas de propriétaires de terrains constructibles mais non construits qui lorsque ces terrains son proche de leur habitation préfèrent souvent ne pas les vendre pour préserver leur qualité de vie s’ils n’ont pas besoin d’argent. Le foncier correspondant ne sera libéré et construit que lorsqu’ils vendront leur propre logement et chercheront à en tirer le meilleur prix… Ce qui peut prendre plusieurs dizaines d’années voire plusieurs générations si leurs descendants héritent du bien et conservent la même politique. L’incitation ici est faible du fait que la base d’imposition est la valeur locative du bâti existant. On peut noter également qu’il n’est par rare de trouver en pleine ville (bon peut-être pas à Paris) des emplacements constructibles occupés uniquement par des garages ou des parkings alors qu’un immeuble pourrait être construit avec des garages en sous-sol et/ou en rez-de-chaussé mais là encore l’incitation est faible, les occupants actuels payent une taxe foncière faible du fait qu’elle est indexée sur la valeur locative.

Une taxation qui serait plus incitative serait de prendre comme base d’imposition la valeur potentielle du bien si le bâti était construit au maximum de ce que permet la réglementation (le PLU). Ainsi les propriétaires de parkings qui seraient obligés de se répartir une taxe foncière équivalente à celle d’un immeuble de 10 étages vendraient rapidement leurs parkings à un promoteur pour la construction d’un immeuble. De même les propriétaires de terrains constructibles qui préfèrent les garder en jardin d’agréments paieraient des taxes pour compenser la gêne qu’ils occasionnent à la collectivité en ne libérant pas du foncier pouvant être bâti et en mettant ainsi en échec la planification urbaine.

On peut également noter que le fait de prendre pour base la valeur locative engendre des difficultés importantes car les services de l’état n’ont pas accès à une information fiable sur cette valeur ce qui conduit aux difficultés que l’on connaît depuis 40 ans pour la mise à jour de la base de calcul de l’imposition avec les iniquités bien connues qui en découlent (immeubles de banlieue dégradés qui étaient le top du confort dans les années 70 qui payent plus de taxes que les immeubles de centre-ville qui étaient vétustes à l’époque et ont été rénovés depuis). Il me semble plus simple de constater que la valeur locative est généralement globalement proportionnelle à la valeur de revente du biens et donc prendre pour base de la taxe foncière le prix de vente moyen dans la commune ou le quartier (en prenant une moyenne sur plusieurs années pour lisser les fluctuations du marché). Cette information a l’avantage d’être facilement accessible par les services de l’état puisque toute vente fait l’objet d’une déclaration mentionnant les caractéristiques du bien et le prix pour permettre aux services publics de décider s’ils vont exercer leur droit de préemption.

Enfin pour cet impôt rénové il me semble qu’il faut prendre en compte plusieurs facteurs :

L’impôt foncier est le seul auquel il est strictement impossible d’échapper sans s’expatrier définitivement et à plein temps – en tenant compte du fait que les locataires le payent indirectement via leur loyer.
C’est un impôt qui est également payé par les non-résidents s’ils ont une propriété en France, donc tous les usagers potentiels des services publics (sécurité, infrastructures, santé…) le payent et non pas seulement les citoyens.
Le recouvrement de l’impôt est facilité par le fait qu’il est toujours possible de saisir l’objet de la taxe.
Il est impossible de dissimuler l’objet de la taxe à partir du moment où l’on se base sur le bâti potentiel et non pas le bâti réel.
Cela donnera une motivation aux autorités locales pour faire respecter le PLU car dans ce schéma les constructions illégales ne rapportent pas de taxe.
Compte tenu du fait qu’une partie de la population est prête à payer très cher pour avoir un lieu d’habitation exclusif, il me parait bien meilleur de faire en sorte qu’au lieu que cette sélection se fasse par l’immobilisation d’un capital important dans une rente foncière purement spéculative, elle se fasse par le payement de taxes importantes. Vous voulez vivre ou avoir une résidence secondaire dans un ghetto pour riches ? Plutôt que de sélectionner par le nombre de millions que vous pouvez mettre pour acheter un terrain hors de prix, cela peux tout aussi bien se faire par le payement d’une taxe foncière hors de prix, sauf que c’est beaucoup mieux pour les finances de l’état et des collectivités locales, l’un n’empêchant pas l’autre d’ailleurs !
Il est tout à fait possible de rendre cet impôt progressif et même fortement progressif en rendant le taux d’imposition progressif en fonction du prix du bien.

Concrètement cela donne quoi ?

Les impôts calculeraient pour chaque commune ou chaque quartier (selon la densité des informations disponible et la densité de l’habitat) le prix moyen de vente au m² des logements vendus sur les 3 ou 5 dernières années. En fonction de ce prix, on déterminerait le taux d’imposition applicable (pour rendre l’impôt progressif). Puis on regarderait pour chaque propriété la surface de la propriété et le coefficient d’occupation des sols applicable. La taxe serait alors le produit de la surface de propriété multiplié par le cos, le taux d’imposition applicable et le prix moyen de vente du quartier.

Pour les copropriétés, la taxe serait ventilée par les impots entre les copropriétaires au prorata de la surface de chaque logement.

C’est très simple aux conditions suivantes près :

Il est indispensable que le cadastre soit numérisé pour pouvoir localiser les parcelles et croiser ces informations avec le zonage du PLU et les statistiques de prix de vente. C’est un peu de boulot mais si le département de l’Ain et a réussit à le faire ce ne doit pas être hors de portée !
Il est indispensable que les PLU soient numérisés et transmis aux impôts sous une forme permettant de les consolider. Là encore, rien d’insurmontable, cela fait longtemps que les POS et PLU des grandes villes sont numériques, les PLU fait récemment sont probablement en grande partie déjà numérique et la numérisation d’un POS ou un PLU n’est pas une charge hors de portée des communes.
Il semble utile de prévoir un site d’information permettant aux contribuables d’effectuer des simulations.

Dernière remarque. Dans la mesure où il est impossible d’échapper à cet impôt et où le seul moyen d’échapper à sa progressivité serait pour les riches d’accepter une grande mixité sociale, je pense qu’il serait souhaitable que cet impôt qui me semble avoir peu d’inconvénient représente une part importante des recettes de l’état. Cela aurait également pour avantage de créer une forte dissuasion à l’utilisation de résidence secondaire et autres pieds à terre qui contribuent de manière non négligeable à la hausse des prix dans certaines zones y compris les grandes villes.

Collectiviser la plus-value liée au changement de statut d’un terrain

Actuellement lorsqu’un terrain devient constructible, son prix augmente très fortement, il n’est pas rare de le voir décupler. Cette augmentation de valeur est pour l’instant essentiellement au bénéfice du propriétaire qui réalise une plus-value très importante sans grande raison : pas de prise de risque sur le capital, peu ou pas de travail…

De son coté la collectivité va souvent supporter des coûts liés à l’urbanisation : augmentation de la demande de services publics liés l’augmentation de la population. Pour compenser ces coûts les communes ont maintenant la possibilité de prélever une taxe sur la vente de terrain constructible mais ce système n’est pas satisfaisant pour les raisons suivantes :

Les terrains possédés depuis plus de 18 ans sont exonérés
Le montant est faible : 6.6%, alors que la plus-value est souvent de 90% de la valeur du terrain vendu
Cela ne concerne que la vente de terrains nus : si le propriétaire du terrain fait construire lui-même il ne payera pas la taxe
Cette taxe est facultative et c’est à la commune de décider de la mettre en place. Il n’est pas douteux que dans les petites communes où de nombreux habitants possèdent des terrains pouvant devenir constructibles, la mise en place de cette taxe ne soit pas très populaire et donc que le maire ne veuille pas la mettre en place pour ne pas se mettre ses électeurs à dos.

On peut remarquer également que lorsqu’une zone est définit comme constructible, cela ne modifie pas les limites cadastrales. Hors les limites cadastrales ont été établies et modifiées au fil des ans en fonction des divisions de succession et en fonction de l’exploitation agricole qui était faite des terres. Cela ne correspond probablement pas aux besoins de l’urbanisation mais il est peu probable que les propriétaires arrivent à s’entendre pour modifier les limites pour optimiser l’urbanisation.

Pour résoudre ces deux problèmes, je propose d’adopter la solution adoptée aux Pays-Bas : Là-bas lorsqu’il est décidé de rendre un terrain constructible, la commune l’achète à un prix fixé à 2 ou 3 fois le prix des terres agricole. Le propriétaire est donc loin d’être lésé mais c’est la commune qui réalise l’essentielle de la plus-value. On peut aussi noter qu’elle a alors tous loisirs d’aménager le découpage parcellaire pour l’adapter aux nouvelles fonctions du terrain.

On peut aussi noter que cela permet aux communes qui ne sont pas complètement urbanisées de trouver des terrains à moindre coût pour le logement social.

On a vu précédemment que la plupart des aides sont inefficaces car elles sont en fait captées par la rente foncière via une augmentation des prix (soit des loyer soit des prix de vente). On peut également remarquer que certaines de ces aides sont inégalitaires comme les aides du 1% logement qui sont réservées aux salariés des entreprises cotisantes (entreprises de plus de 10 personnes). Enfin certaines aides sont complexes et aléatoires comme par exemple l’épargne logement dont les modes de calculs sont tellement compliqués que le seul moyen de savoir à peu près comment ça marche c’est de faire des simulations. De plus pour l’épargne logement les bénéficiaires potentiels sont tributaires de l’évolution des taux : selon la date d’ouverture de votre plan, l’évolution des taux et de l’inflation, vous pouvez vous retrouver avec un rendement de votre placement négatif (si l’inflation augmente) et/ou un prêt non compétitif (si les taux baissent au moment de faire le prêt).

Voyons ensemble au cas par cas :

HLM auxquels j’associerais les logements en cité universitaire. C’est à mon avis le système le plus efficace et le plus juste pour luter contre les problèmes de logement. C’est donc le système à privilégier mais avec les adaptations suivantes :

1% Logement

Je ne comprends pas pourquoi les entreprises devraient financer le logement. De plus c’est assez inégalitaire puisque seuls une partie des salariés en bénéficient. Je serais donc d’avis de supprimer le dispositif compliqué, peu efficace et donnant lieu à une gestion contestable de la part des organismes collecteurs. Je propose que les montants correspondants soient intégrés aux salaires (puisqu’ils correspondaient à un avantage en nature).

Défiscalisation Besson, Robien etc.

Ces dispositifs avaient pour objectifs au départ d’inciter à l’investissement privé dans le logement social mais au fil du temps et avec l’assouplissement des conditions de ressources pour pouvoir louer les appartements, le caractère social du dispositif a quasiment disparu. J’ai ainsi eu la surprise lorsque j’ai cherché une location lors de mon dernier déménagement de constater que j’étais éligible pour louer un de ces logements alors que les revenus de notre ménage nous situaient dans le troisième décile supérieur de revenu au niveau national (au niveau de la sous-préfecture ça doit être encore pire) ! C’est donc devenu tout simplement une niche fiscale dont profitent essentiellement les plus riches, qui encourage l’inflation des prix du foncier et qui se fait au détriment des classes moyennes qui se trouvent exclues de l’accession à la propriété dans le neuf au profit de l’investissement locatif. Pour moi ces aides doivent être purement et simplement supprimées et les ressources correspondantes affectées aux HLM.

Crédit d’impôt des intérêts du prêt immobilier

J’étais plutôt favorable à cette mesure : S’il y a une aide fiscale à l’investissement locatif, il faut au minimum que l’accession à la propriété bénéficie d’avantages similaires. En fait cette mesure n’aide pas à boucler le financement (car les banques n’en tiennent pas compte pour l’obtention des prêts) et n’a aucune justification si l’aide à l’investissement locatif disparaît. On peut également noter qu’elle a eu une justification historique : avant 1962, les propriétaires occupants payaient l’impôt sur le revenu sur des loyers fictifs – il était donc juste que ceux qui avaient financé l’achat à crédit puisse déduire le coût de ce crédit de ce revenu. Lorsque l’imposition sur les loyers fictifs a disparu, ce mécanisme n’a pas été supprimé immédiatement – comme souvent les niches fiscales qui perdurent même si leur justification disparaît. Elle devrait donc elle aussi être supprimée et les ressources correspondantes des aides affectées aux HLM.

Le prêt à taux 0%, Prêt à l’accession sociale

Il s’agit d’une incitation à l’accession à la propriété qui à mon sens n’a pas de raison d’être privilégiée par l’état. Je serais donc pour que ces aides soient supprimées et le montant des aides correspondant alloué à la construction de HLM et de logements étudiants subventionnés.

CEL et PEL

Complexe, peu efficaces, aléatoires je suis pour la suppression de ces mécanismes et le transfert des subventions correspondantes aux HLM.

Aides de la CAF

Je serai pour un transfert de ces ressources spécifiques aux allocations familiales classiques, effectivement il faut aider les familles nombreuses mais il n’y a pas de raison que ce soit lié spécifiquement à la question du logement.

Non-imposition des revenus du capital pour l’achat de son propre logement

Comme expliqué plus haut, la non-imposition des plus-values sur la résidence principale doit être conservée pour ne pas être un frein à la mobilité.

Par contre, le fait de ne pas payer de loyer est un revenu du capital en nature qui n’est pas imposé actuellement dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Cela constitue un avantage fiscal important pour les propriétaires. Thomas Piketty propose d’inclure un loyer fictif dans l’imposition sur le revenu… Une imposition sur les loyers fictifs, ne serait-ce pas réinventer la taxe foncière et la taxe d’habitation, avec toute la problématique que l’on a connu pour l’évaluation de ces loyers fictifs ? Une solution techniquement plus facile pour rétablir l’équilibre avec les locataires serait de permettre aux locataires de déduire le loyer des revenus imposables mais cette mesure serait très régressive dans la mesure où cela permettrait à ceux qui payent un loyer plus élevé de réduire leurs impôts. Je serais plutôt d’avis de considérer une partie de la taxe foncière comme étant l’imposition sur le revenu des biens immobilier et donc de simplement majorer le taux de celle-ci. Pour être conséquent, il faudrait alors également supprimer l’imposition sur les revenus locatifs ce qui présentera l’avantages de simplifier très largement les démarches administratives concernant cet impôt : Il faut actuellement faire une déclaration spécifique avec la déclaration des frais venant en déduction etc. C’est compliqué, déclaratif donc sujet à fraudes et à contrôles et complexifie donc le rôle des services administratifs.

Avec cette mesure, le fait pour le propriétaire de louer un bien immobilier ou de l’occuper deviendra neutre fiscalement. De même il n’y aura plus d’avantage fiscal à devenir propriétaire plutôt que locataire. Le fait d’être propriétaire restera plus intéressant mais de manière plus marginale qu’actuellement.

Agir sur la demande

C’est probablement un des points le plus compliqué à mettre en œuvre. L’idée est de réduire la demande de logement dans le centre les grandes agglomérations et en particulier l’agglomération parisienne. Il existe plusieurs leviers pour cela. Le premier c’est la décentralisation et les politiques d’aménagement du territoire qui en rendant les villes de provinces plus attractives devrait permettre une meilleure répartition de l’activité économique et donc de la demande de logement. La deuxième concerne les transports en communs dont le développement permet de réduire la pression foncière sur les centres-villes. La troisième est de constater qu’en ce qui concerne l’agglomération parisienne, l’état et les pouvoir publics sont un employeur non négligeables et qu’une bonne parti des emploi situés actuellement sur Paris pourraient être localisés ailleurs compte tenu des moyens de communication moderne (transports et réseaux de communication). Est-il vraiment nécessaire que la majorité des fonctionnaires du ministère des finances soient localisés à Paris ? Bon nombre d’entreprises ont compris qu’un certains nombre de services coutaient moins chers et étaient tout aussi efficace lorsqu’ils sont situés dans une ville de province, on peut imaginer qu’il en soit de même pour les services de l’état. Et puis en poussant la réflexion un peu plus loin et pour troller un peu, on peut argumenter qu’il n’est pas optimal que la capitale administrative d’un pays soit également sa capitale économique. De nombreux états ont séparé les deux et semblent s’en trouver bien : le Brésil, les Etats-Unis voire l’Allemagne. Bon, c’est décidé dans mon programme pour 2012, je mets la construction d’une nouvelle capitale pour la France pour y déporter les emplois administratifs et ainsi diminuer la pression foncière sur Paris. On pourrait l’implanter au centre de la France, quelque part à la limite du Cher et de l’Allier, il y a déjà l’A71, il ne manque plus que le TGV. L’état pourrait financer l’opération en vendant les bureaux qu’il utilise actuellement à Paris et en vendant des terrains à tous lobbyistes qui ne manqueraient pas de vouloir s’installer dans la nouvelle capitale. En plus ça ferait plein d’emploi pour construire tout ça et on pourrait avoir de nouveaux monuments tout neufs et tout moderne fait par de grands architectes comme à Brasilia …